서울 한복판에 63빌딩 20개 분량 오피스가 온다 — 뉴욕의 '오피스→아파트' 전환에서 배울 점

01핵심 개요 (표)

02핵심 기능/내용 구조

1. 서울 CBD 공급 과잉 경고: 2030년 이후 계획된 오피스 물량이 한국 역사상 유례없는 수준이며, 프라임급으로만 따지면 "도시 하나가 더 생기는" 규모라고 진단한다(53:27). 이 물량을 어떻게 활용할지 지금부터 논의해야 한다고 강조한다.

1. 뉴욕 1990년대 사례: 경기침체로 오피스가 대규모로 비면서 총기 범죄 등 사회 문제로 번지자, 뉴욕시는 "24시간 도시(247)"를 표방하며 한시적 재산세 감면으로 오피스의 주거 전환을 유도했다. 당시엔 별도의 저렴주택 조건이 없어 고가 콘도 위주로 전환되며 논란이 일었고, 감면 누적액이 10억 달러 이상에 달해 제도가 중단됐다.

1. 뉴욕 2022년 재도입과 조건부 감면: 코로나19로 오피스 공실이 재차 심화되자 2022년 말부터 정책을 재도입하되, 신축 물량의 25% 이상을 저렴주택으로 공급해야 재산세 감면을 받을 수 있도록 조건을 강화했다. 대상 건물 연한도 1960년대 이전에서 1990년 이전 준공 건물까지 확대했다.

1. 뉴욕 실제 전환 사례: JP모건 체이스가 쓰던 1969년 준공 데이터센터 건물, 1972년 AIG 오피스 건물 등 창문이 작아 "난이도가 높다"고 여겨졌던 건물들도 입지가 좋으면 경제성이 나와 주거로 전환됐다. 건물 중앙부를 뚫어 채광을 확보하거나, 발코니·테라스를 만들어 환기 문제를 해결하는 등 다양한 설계 기법이 동원된다. 다만 최근 화이자 본사 건물 리모델링 중 철골 붕괴 위험이 발견되는 등 안전성 논란도 존재한다.

1. 주거비 부담과 정책 배경: 뉴욕시 3인 가구 중위소득(약 7만 달러)의 47%가 월세로 지출되는 현실이 저렴주택 공급 정책의 배경이라고 설명하며(26:29), 한국이 전세를 없애고 월세 중심으로 가는 흐름이 선진국의 종착점일 수 있다고 우려한다.

1. 런던·호주 사례: 런던은 오피스 화장실·주방 배치의 난이도 때문에 공용 화장실·공용 주방을 갖춘 기숙사형 주거로의 전환까지 규제를 완화하는 중이며, 호주는 주차 대수가 많을수록 세금을 더 물리는 방식으로 친환경·저주차 개발을 유도한다.

1. 한국이 못 하는 구조적 이유: 새로 지어 임대하려는 소유자는 종합부동산세 부담이 크고, 매입해 임대하려는 사람은 1주택을 상업용 오피스텔 한 칸에 묶어야 하는 부담이 있어 임대사업으로 운영할 유인이 없다고 진단한다(1:11:15). 또한 한국은 바닥난방·환기 기준 등으로 미국보다 리모델링 난이도가 더 높다고 지적한다.

1. 재건축·재개발 규제 완화 논쟁: 최근 정책에서 재개발 조합 설립 동의 요건을 완화(예: 80%→70%)한 데 대해, 초기 동의율을 낮춰도 중간에 반대자가 다시 늘어나 진행 속도에 큰 도움이 안 될 수 있다는 반론이 제기된다. 조합장으로 비소유 전문가를 고용할 수 있게 한 조항의 실효성에도 회의적 시각을 보인다.
2. 용적률 인센티브 논쟁: 서울 CBD 오피스 공급이 가능했던 핵심은 300~400%였던 용적률을 1000% 이상으로 대폭 완화해준 것이며, 같은 논리를 주거지역에도 적용해 용적률을 풀어주면 공급이 늘어날 것이라는 주장과, 그럴 경우 강남처럼 쾌적한 저밀도 주거지의 가치가 오히려 훼손될 수 있다는 반론이 맞선다.
3. 다주택 규제와 공급의 역설: 다주택자 규제 강화 이후 조부모가 보유하던 여러 채의 집을 자녀에게 조기 증여하면서, 한 집에 여러 세대가 살던 구조가 각자 분리 거주로 바뀌는 현상이 나타나고 있다고 지적하며, 이는 순수 주택 재고에는 영향이 없는 "테트리스"식 재배치에 불과하다고 평가한다.

03기술적 맥락

• 뉴욕의 오피스→주거 전환은 세제 인센티브(재산세 감면)와 조건부 규제 완화(저렴주택 비율, 준공연한 확대, 주차 의무 완화)를 결합한 정책 패키지로 구성된다.
• 한국의 경우 종합부동산세(다주택 중과)·낮은 재산세 기저·바닥난방 의무 등 미국과 다른 세제·건축 기준이 동일한 전환 모델의 이식을 어렵게 만드는 구조적 차이로 지목된다.
• 서울 CBD의 용적률 완화(300~400%→1000%+) 사례는 이미 실현된 고밀도 개발의 선례로, 향후 주거지역 용적률 정책 논쟁에서 참조점으로 제시된다.

04전략적 의미

• 2030년 이후 서울 CBD 오피스 공급 과잉이 임대료 하락·공실 증가로 이어질 경우, 오피스 자산을 보유한 투자자·리츠에는 리스크 요인이자, 주거 전환을 노리는 개발사에는 새로운 기회가 될 수 있다.
• 오피스→주거 전환이 활성화되려면 세제 개편(재산세 체계 정비, 종부세 부담 완화)이 선행돼야 한다는 점에서, 향후 부동산 세제 정책 방향을 가늠하는 데 참고할 만한 시사점을 제공한다.
• 재건축·재개발 규제 완화가 단기간에 정치적 성과로 이어지기 어렵다는 점(공사 기간 중 전월세 급등 리스크, 정권 임기 내 효과 미실현)은 향후 정부의 주택 공급 정책이 왜 소극적으로 흐르는지를 설명하는 프레임으로 유효하다.

05핵심 워크플로우·방법론

이 영상은 실무 워크플로우보다는 정책·투자 관점의 분석과 토론이 중심이므로, 시청자가 참고할 수 있는 판단 프레임을 정리한다.

1. 공급 물량 추적: 특정 권역(CBD 등)의 예정 오피스 준공 물량을 파악해 공급 과잉 시점을 미리 가늠
2. 해외 정책 벤치마킹: 유사한 공급 과잉을 먼저 겪은 도시(뉴욕·런던)의 세제·규제 대응을 비교해 국내 적용 가능성 판단
3. 세제 구조 점검: 재산세·종부세 등 보유세 체계가 전환·개발 유인을 만드는지 저해하는지 구분해서 분석
4. 정치적 유인 구조 이해: 정책 효과가 정권 임기를 넘어 나타나는 사안(재건축·재개발)은 추진 유인이 구조적으로 약하다는 점을 감안해 정책 발표를 해석

06활용 시나리오

1. 오피스 리츠·상업용 부동산 투자 판단: CBD 공급 과잉 시점과 규모를 파악해 오피스 임대료·공실률 전망에 반영
2. 재건축·재개발 대상 아파트 투자: 동의율 완화 등 최근 정책이 실제 사업 속도에 미치는 영향을 가늠할 때 참고
3. 정책·제도 분석: 세제 개편(재산세·종부세) 논의 시 해외(뉴욕) 사례를 근거로 한 비교 자료로 활용
4. 도시계획·부동산 개발 기획: 오피스 용도 전환 프로젝트 기획 시 채광·환기 문제 해결을 위한 설계 기법(중앙부 개방, 테라스 추가) 참고

07현황 및 전망

• 서울 CBD의 대규모 오피스 준공이 예정된 만큼, 임대료 하락과 공실 증가 압력이 커질 가능성이 있으며 이는 자연스럽게 용도전환 논의를 촉발할 수 있다.
• 다만 한국의 세제·규제 구조(종부세, 낮은 재산세, 임대사업자 제도 축소)가 바뀌지 않는 한 뉴욕식 전환 모델이 단기간에 자리잡기는 어렵다는 것이 출연진의 공통된 진단이다.
• 재건축·재개발 관련 규제 완화(동의율 인하, 전문 조합장 고용 허용)의 실효성에 대해서는 회의적 시각이 우세했으며, 향후 실제 사업 추진 속도로 검증이 필요하다.

08용어 사전