세제·거주 규제가 전월세 공급을 줄여 서울 외곽 매매까지 밀어 올렸다는 분석이다.

01핵심 개요

• 서울 아파트는 녹화일 기준 부동산원 9월 1주차 통계에서 86주 연속 상승했으며, 강남 3구는 하락 전환했다.
• 김인만 소장은 강남 3구 하락을 금리 충격에 따른 추세 하락보다 세제 개편 전 차익 실현성 일시 조정으로 봤다.
• 서울 아파트 거래의 54%가 생애 최초 대출이며, 전세 매물 부족을 구조적 문제로 본 30대 신혼부부 매수가 늘었다고 설명했다.
• 토지거래허가구역의 실거주 의무와 비거주 1주택 규제가 집주인의 입주·갱신 거절을 유도해 전세 공급을 줄인다는 주장이다.
• 대구 전세 매물은 49% 감소했고, 중공 미분양과 다주택 규제가 지방 전월세 부족에도 연결된다고 언급했다.

02핵심 주장 / 논점 구조

• 김인만 소장은 세제 개편과 거주 규제가 강남 초고가 주택의 매물을 늘리는 반면, 전월세 공급을 위축시킨다고 진단했다.
• 강남 3구의 하락은 세금 부담을 앞둔 다주택자·비거주 1주택자의 차익 실현에 따른 일시적 조정이라는 해석을 제시했다.
• 전세난을 구조적 문제로 판단한 신혼부부가 정책자금 대출로 15억원 이하 주택을 매수하며 외곽 상승을 이끈다고 설명했다.
• 정책이 강남 집값에는 제한적으로 작용하고, 서민이 주로 찾는 전세·월세·중저가 매매 시장을 압박했다고 비판했다.

03서울 상승 지속과 강남 3구 하락

• 서울 아파트는 2025년부터 녹화일 기준 86주 연속 상승했으며, 기존 최장 기록인 85주를 넘겼다고 언급했다.
• 9월 1주차 통계에서 송파구는 -0.01%로 하락 전환했고, 서초구와 강남구도 하락 폭이 나타났다고 말했다.
• 2025년에는 강남 3구가 상승을 주도했지만, 현재는 서울 외곽과 경기 동남권 등이 상승을 주도한다고 비교했다.
• 서울 전체 상승, 지방 침체, 강남 3구 하락이 동시에 나타나는 만큼 평균 수치보다 지역별 원인 분석이 필요하다고 강조했다.

04강남 매물 증가를 보는 세제 개편 변수

• 2~4월 강남 하락은 5월 9일 양도세 중과 유예 관련 시한 전에 매물이 나온 영향이라고 설명했다.
• 세제 개편안은 종합부동산세와 양도소득세 장기보유 특별공제를 초고가 주택, 다주택자, 비거주 1주택자 중심으로 다룬다고 언급했다.
• 70억원 아파트의 보유세가 2028년 거주 시 약 3,500만원, 비거주 시 약 4,500만원이 될 수 있다는 예시를 들었다.
• 장기보유 특별공제는 2028년 비율이 바뀌고 2029년 공제 한도가 10억원까지라는 점이 매도 판단에 영향을 준다고 봤다.

05중저가 지역과 생애 최초 매수 확대

• 한강벨트인 마포·성동·동작·강동·영등포·양천·광진 등은 보유세 부담이 강남 초고가 주택보다 낮아 매도 압력이 작다고 설명했다.
• 1주택 실거주자의 종합부동산세 공제는 12억원에서 14억원으로 올랐고, 시가 약 20억원 이하 주택은 보유세가 줄 수 있다고 언급했다.
• 서울 아파트 거래의 54%가 생애 최초 대출이라는 수치를 들어 30대 신혼부부의 매수 비중을 설명했다.
• 노도강, 금천구, 중구, 은평구와 용인 수지·동탄·수원 영통구·안양 동안구의 상승을 주거 불안에 따른 매수와 연결했다.

06전세 매물 감소의 구조적 원인

• 2030년까지 입주 물량이 줄고, 재건축·재개발 과정의 멸실과 이주 수요가 전세난 요인으로 언급됐다.
• 연간 결혼 약 5만쌍, 이혼 약 2만쌍, 지방에서 서울로 유입되는 약 1만명 등을 주택 수요 요인으로 제시했다.
• 작년 10월 15일 토지거래허가구역 지정과 서울 전역·경기도 대상 거주 의무가 세입자를 거래의 걸림돌로 만든다고 주장했다.
• 비거주 1주택자가 서울에 약 100만명이며, 세금 부담 예상에 따라 집주인이 직접 입주하거나 갱신을 거절할 수 있다고 설명했다.

07지방 전월세난과 미분양 임대 문제

• 대구의 한 아파트 단지에서 전세를 구하려는 사람들이 텐트를 치고 줄을 선 사례를 언급했다.
• 해당 사례는 중공 후 미분양 주택을 CR리츠가 매입해 전세로 공급한 상황으로 설명됐다.
• 대구 전세 매물은 49% 감소해 서울의 약 12.5% 감소보다 더 심각하다고 언급했으며, 부산도 비슷한 상황으로 지목됐다.
• 서울·수도권 투자자가 지방 주택을 매입해 임대를 공급하던 구조가 다주택자 규제로 약화됐다는 주장을 폈다.

08용어 사전