공급 지연과 거래 규제가 겹치며 내년 전월세난이 최악에 이를 수 있다는 진단이다.

01핵심 개요

• 정부의 세제 개편안은 비거주 1주택자 규제를 보완하고 공동명의 불이익을 원안으로 돌리는 방향이나, 아직 확정안은 아니다.
• 서울의 평균 세금은 전년 대비 18.9% 올랐고, 강남·용산·동작·강동·마포·성동 등 한강벨트는 50% 상승했다고 언급했다.
• 서울 신규 공급은 연간 4만 가구 전후인 반면 기존 아파트 재고는 190만 채여서, 기존 주택 거래를 풀어야 한다고 주장했다.
• 3기 신도시는 문재인 정부 때 시작됐지만 아직 입주 단지가 없으며, 토지 확보·인프라·GTX 비용 부족이 지연 요인으로 제시됐다.
• 다주택자·비거주 주택자 규제와 토지거래허가구역이 전월세 매물을 줄여 내년 전세·월세난을 키울 수 있다고 전망했다.

02핵심 주장 / 논점 구조

• 부동산 가격은 세금보다 수요와 공급의 균형에 좌우되며, 세금이 시세를 잡은 사례는 없었다고 말했다.
• 누적된 수요에 비해 신규 공급과 기존 주택 거래가 모두 막힌 현재 상황을 가격 불안의 핵심 원인으로 봤다.
• 서울 정비사업, 3기 신도시 공급, 기존 190만 채의 매매·전월세 거래 활성화를 함께 추진해야 한다고 제안했다.
• 특히 전월세는 2년마다 이동해야 하는 수요가 있어 매물 감소가 지속되면 내년 위기가 더 클 수 있다고 경고했다.

03세제 개편안 수정과 양도세 강화

• 8월 3일 세제 개편안은 다주택자 규제에 비거주 주택자·비거주 1주택자·고가주택 증세를 더하는 내용이었다고 설명했다.
• 9월 3일 수정안에서는 비거주 1주택자 규제를 하지 않는 보완안이 나왔고, 공동명의 관련 일부 불이익도 원안으로 확대됐다.
• 보유세는 원안에 가까운 방향으로 갈 가능성을 언급했지만, 양도세는 이전보다 세금을 더 내는 강화 방향으로 봤다.
• 장기보유특별공제는 소유 기간만으로 인정하지 않고 실거주 10년 이상 조건을 두며, 2029년부터 양도차익 10억원 이상은 인정하지 않는 안을 언급했다.

04세금 부담 확대와 종부세 기준 문제

• 세금 기준을 올리는 것은 절대 세액을 줄이는 감세가 아니라, 시세 상승에 따른 부담 확대를 조정하는 성격이라고 설명했다.
• 세율과 조건이 같아도 서울의 평균 세금이 전년보다 18.9% 올랐고, 한강벨트 지역은 50% 상승했다고 말했다.
• 종합부동산세는 노무현 정부 당시 상위 0.1% 수준의 아파트를 대상으로 도입됐고, 당시 대상은 강남 2구 정도였다고 언급했다.
• 현 추세대로면 2030년까지 도봉·금천·강북구를 제외한 서울 지역이 종부세 대상이 될 수 있다는 보도를 인용했다.

05기존 주택 거래와 실수요 대출 해법

• 서울은 연간 신규 공급이 4만 가구 전후에 그치므로, 190만 채에 이르는 기존 아파트 재고의 거래를 풀어야 한다고 주장했다.
• 대출과 세금 규제가 기존 주택의 매매·전세·월세 거래를 막아 이사 자체가 어려워졌다고 진단했다.
• 가계대출 총량은 약 2,000조원인데 주택담보대출은 제한하면서 주식담보대출은 더 해주는 점을 문제로 지적했다.
• 30대의 첫 주택 실거주 매수는 총량 규제와 무관하게 허용해야 하며, 매수 후 10년간 팔지 않으면 수요가 줄어든다고 설명했다.

06서울 정비사업과 3기 신도시 지연

• 서울은 택지개발지구를 만들 토지가 부족하므로 재건축·재개발·리모델링을 밀어야 하지만, 이것만으로 주택 수가 획기적으로 늘지는 않는다고 말했다.
• 경기·인천의 교통망 입지에 공급할 3기 신도시를 빠르게 추진해야 하지만, 시작 이후 아직 입주 단지가 없다고 언급했다.
• 3기 신도시 지연 사유로 건축비·땅값 상승, 토지 확보 미완료, 학교·도로·GTX 등 인프라 비용 부족을 들었다.
• 용적률을 3기 신도시에는 50%, 정비사업에는 약 10% 높여 사업성과 공급량을 보완하는 방안을 제시했다.

07용산·탄천 부지와 그린벨트의 현실성

• 2002년 서울 신축 공급 부지로 제시했던 서부·도봉 운전면허시험장, 태릉CC 등이 25년이 지나도록 개발되지 않았다고 말했다.
• 용산 어린이공원은 이미 개발이 끝난 공간이며, 지하 정화가 필요해 아파트 건설이 쉽지 않다고 설명했다.
• 캠프킴은 반환 후 7년이 지났지만 아직 정화 중인 사례로 들어 용산 부지 정화의 비용과 시간을 강조했다.
• 탄천 물재생센터는 한강 유입 하수를 처리하는 시설이어서 이전 부지 선정과 개발에 10년 이상 걸릴 수 있다고 봤다.
• 그린벨트는 계속 해제돼 왔지만 민간 토지가 많아 보상비, 원주민 생업, 토지 매입 문제가 있어 쉽게 추진하기 어렵다고 설명했다.
• 내년 전월세난 전망과 매물 감소: 전월세 공급자는 다주택자와 비거주 1주택자가 중심인데, 이들에 대한 증세와 규제가 매물 감소로 이어진다고 말했다.
• 내년 전월세난 전망과 매물 감소: 서울 25개 구와 경기 15개 시·구의 토지거래허가구역에서는 전세를 낀 주택 거래가 제한된다고 언급했다.
• 내년 전월세난 전망과 매물 감소: 세입자가 나와 실거주를 시작하면 전월세 매물이 사라지는데, 집을 사기 어려운 신규 세대는 계속 전월세를 찾아야 한다고 설명했다.
• 내년 전월세난 전망과 매물 감소: 인구 증가와 별개로 세대 수는 증가하고 있으며, 정책을 바꾸지 않으면 내년 전세·월세난이 최악이 될 것이라고 전망했다.
• 내년 전월세난 전망과 매물 감소: 전월세 부족으로 30대가 더 좋은 주택을 기다리기보다 가능한 주택을 매수하고 있으며, 추석 이후 경기 거래가 늘 수 있다고 봤다.

08용어 사전