01핵심 개요

• 광명 철산·하안지구 14개 단지, 약 26,000가구 → 재건축 후 32,000가구 규모로 재편
• 2024년 지구단위계획서 광명시가 2종→3종 종상향, 용적률 최대 330%까지 부여
• 계획 당시 평당 2천만 원이던 시세가 2025년 하반기 평당 4,300만 원까지 급등
• 광명시가 뒤늦게 "공공임대주택 공급계획 반영 협조" 공문 발송, 조합 강력 반발
• 철산자이더헤리티지 국평 20억 돌파 등 주변 집값 급등이 갈등의 직접 도화선

02핵심 주장 / 논점 구조

• 조합 측: 이미 고시로 확정된 계획을 사후에 뒤집는 것은 소급 적용이자 재산권 침해
• 광명시 측: "협조 요청"일 뿐 강제가 아니며, 아직 고시 전인 단지는 방침 변경 가능
• 형평성 문제: 같은 지구단위계획으로 묶인 단지인데 먼저 고시된 곳만 임대주택 면제
• 두 진행자 결론: 고시 이후 소급은 부당, 고시 전 방침 변경은 지자체 재량권 범위 내
• 근본 원인은 사업성 예측 실패 — "인센티브 줄 때는 필요해 보였는데, 지나고 보니 과했다"는 뒤늦은 판단

03광명 철산·하안지구 재건축 개요

• 노태우 정부 시절(1980년대 후반~1990년대) 지어진 200만호 건설 사업의 중층 주공아파트 단지
• 7호선 라인을 따라 위치, 가산·구로 디지털단지 인접, 철산지구·하안지구로 구성된 총 14개 단지
• 하안지구는 대지지분이 특히 작아(9~10평대) 사업성이 원래도 열악한 편
• 현재 약 26,000가구 규모이며, 재건축 완료 시 약 32,000가구로 늘어나는 사실상 신도시급 정비사업

04용적률 인센티브 설계: '중첩용적률'의 등장

• 광명시는 2024년 지구단위계획에서 이 지역을 2종 일반주거지역에서 3종으로 종상향
• 기준 용적률 220%에서 시작해 친환경·스마트 요건 충족 시 250%, 기부채납(약 6.8~8%) 반영 시 280%까지 확보 가능
• 여기에 광명시는 국토계획법상 타법(건축법, 녹색건축물 조성 지원법 등)의 별도 인센티브를 얹을 수 있는 "중첩용적률" 개념을 도입해 최대 330%까지 허용 — 법적 상한 300%를 넘어서는 설계
• 서울시 역세권 인센티브(최대 360%), 노후계획도시 특별법(최대 450%)과 유사한 특례 성격이나, 광명시가 재량으로 도입했다는 점이 특이

구간	용적률	부여 조건
기준	220%	3종 종상향 기본
220→250%	+30%p	친환경·스마트 요건
250→280%	+30%p	기부채납 약 6.8~8%
280→330%	+50%p	중첩용적률(임대주택 또는 녹색건축 중 선택)

05왜 임대주택이 빠졌나: 선택권의 함정

• 통상 서울시 등은 초과 인센티브분의 상당 부분(예: 20%포인트 구간)을 임대주택으로 의무 공급하도록 설계
• 광명시는 280%→330% 구간(50%포인트)에 대해 "임대주택 공급" 또는 "제로에너지·녹색건축 인증" 중 택일하도록 선택권을 부여
• 결과적으로 모든 조합이 예외 없이 녹색건축 인증 쪽을 선택해 임대주택을 전혀 넣지 않음
• 장순원 기자는 이를 "선택권을 준 것처럼 보이지만 사실상 혜택을 준 것"이라고 평가 — 애초에 사업성이 열악한 단지를 굴리기 위한 실질적 보너스였다는 해석

06집값 급등이 불붙인 논란: 4천억에서 8천억으로

• 계획 수립 당시(2020~2022년경) 인근 시세는 평당 2천만 원 미만
• 2025년 하반기 기준 평당 약 4,300만 원까지 급등 — 2배 이상 상승
• 작년 입주한 철산자이더헤리티지는 국민평형(전용 84㎡) 기준 20억 원을 돌파, 인근 단지도 13억~15억 원대 형성
• 장순원 기자는 대지면적 약 13만7,000㎡ 단지를 예로 들어 시뮬레이션: 50% 추가 용적률로 나오는 약 800세대 일반분양분의 가치가 2020년 기준 약 4천억 원(순수 인센티브 가치는 약 3천억 원 수준으로 추정)이었으나, 현재는 7,000억~9,000억 원 규모로 폭증했다고 추산
• 광명시 입장에서는 "이럴 줄 알았으면 임대주택을 받았어도 됐다"는 뒤늦은 계산 착오를 인정하는 상황

07재건축 절차와 '고시'라는 결정적 분기점

• 정비 절차는 기본계획 수립 → 정비계획 수립·정비구역 지정(고시) → 사업시행인가 → 착공 순으로 진행
• 고시 이전 단계에서는 지자체와 조합 간 용적률·임대주택 조건을 두고 협의·분쟁이 빈번하지만, 고시 이후에는 법적 효력이 발생해 조건이 사실상 확정됨
• 철산 12·13단지는 이미 고시가 완료돼 계획이 확정된 상태이며, 하안지구 등 나머지 단지는 아직 고시 전 협의 단계
• 광명시 공문도 "협조해달라"는 표현을 사용해 강제성이 없음을 시사하지만, 인허가권을 쥔 지자체의 요청을 조합이 사실상 거부하기 어려운 구조적 압박이 존재

08형평성 갈등: 12개 단지 연합 대응

• 같은 지구단위계획으로 묶인 철산·하안지구 14개 단지 중, 먼저 고시된 철산 12·13단지만 임대주택 면제 혜택을 사실상 확정
• 아직 고시 전인 나머지 단지들은 "같은 조건인데 왜 우리만 임대주택을 넣어야 하느냐"며 반발, 12개 단지가 연합회를 꾸려 광명시에 공동 대응 중
• 광명시청 앞에는 조합·주민들의 항의성 근조화환이 늘어선 상태로 갈등이 표면화
• 두 진행자는 이 상황을 "전두환 정부의 재벌 비자금 강요"에 비유하며 법적 근거 없는 재량적 압박의 위험성을 지적

09유사 사례 비교: 성수·잠실·목동

• 서울 성수지구: 2011년 정비구역 고시 당시 50층까지 허용됐으나, 2012년 박원순 시장 취임 후 '35층룰'(한강변 관리 기본계획 등 법정 상위계획 변경)로 약 10년간 사업 정체 — 단, 이는 법정 상위계획 자체가 바뀐 경우로 광명 사례와는 성격이 다름
• 잠실5단지: 고시 이후 사업시행인가 직전 건축심의 단계에서 임대주택 동 배치·한강뷰 배분을 둘러싼 갈등이 있었으나 큰 틀의 합의는 유지됨
• 목동 1~3단지: 2004년 종세분화 당시 다른 단지와 같은 요건(15층)임에도 비율 조정을 위해 2종으로만 지정됐다가, 이후 주민 의견 수렴을 거쳐 3종으로 종상향된 선례

10조합의 항변: 재초환 이중 부담론

• 조합원 분담금은 30평형 기준 평균 약 1억 원, 이주비 포함 시 1억~3억 원 수준으로 이미 상당한 부담 존재
• 조합 측은 "설령 사업성이 좋아져 이익이 남더라도 재건축초과이익환수제(재초환)로 환수되는데, 여기에 임대주택까지 얹는 것은 이중 과세"라고 주장
• 공공임대 매입 단가 문제도 반발 요인: 시세 11억 원 상당 아파트를 공공이 매입할 경우 건설원가(약 4억 원)에도 못 미치는 1.5억~2.5억 원 수준으로 헐값 매입한다는 점을 지적
• 진행자들은 "재초환으로 환수될 텐데 왜 굳이 돈을 더 벌려 하느냐"는 반문에 대해 조합 측 논리의 모순도 짚었으나, 이중 부담 우려 자체는 일리가 있다고 평가

11대안 제시: '완충 인센티브(밴드)' 방식

• 두 진행자는 현재 방식의 근본 문제를 "인센티브를 주는 시점과 실제 받아먹는 시점(입주·분양 시점) 사이의 시차가 너무 커서 생기는 예측 오류"로 진단
• 대안으로 분양가·시세 구간별로 임대주택 공급 비율을 사후 정산하는 '밴드(완충)' 방식을 제안 — 분양가가 낮으면 임대주택을 적게, 높으면 많이 갹출하도록 설계해 사업성 예측 오차를 흡수
• 이 방식이면 조합은 사업 초기부터 임대주택 부담 규모를 예측 가능한 범위에서 계산할 수 있어 갈등 소지가 줄어든다는 것이 요지
• 다만 실무적으로 이런 탄력적 정산 제도가 현행 정비사업 법제에서 가능한지는 두 진행자도 명확한 결론을 내리지 않음

12용어 사전

• 재건축초과이익환수제(재초환): 재건축으로 조합원이 얻는 초과 이익 중 일정 부분을 국가가 부담금으로 환수하는 제도
• 중첩용적률: 광명시가 도입한 개념으로, 국토계획법상 기본 상한 용적률(300%)에 타 법률(건축법, 녹색건축물법 등)의 별도 인센티브를 추가로 얹어 적용하는 방식
• 정비구역 지정(고시): 정비계획이 법적 효력을 갖게 되는 절차적 확정 시점으로, 이후에는 조건 변경이 사실상 어려워짐
• 소급 적용: 이미 확정·완료된 법률관계에 사후적으로 변경된 규정을 적용하는 것으로, 신뢰보호 원칙과 충돌해 논란이 되는 경우가 많음
• 종상향: 용도지역을 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역 등으로 상향 조정해 용적률 상한을 높여주는 조치