서울 CBD 오피스 100만평 폭탄, 아파트 전환이 답 될까

01핵심 개요 (표)

02핵심 기능/내용 구조

1. CBD 개념 정리: 한국은 글로벌 통용어 CBD(Central Business District)를 세분화해 을지로·광화문 일대를 CBD, 여의도를 YBD, 강남 테헤란로를 GBD, 분당판교를 BBD/PBD, 마곡을 MBD로 구분해 부른다.
2. 오피스 가격은 정체, 임대료는 실질 마이너스: 매매가격지수는 2022년 이후 거의 변동 없이 높은 수준에서 정체됐고, 명목임대료는 계약상 물가상승률+α 조항 덕에 완만히 오르지만, 렌트프리(임차인 유치용 무상임대 기간)가 24년 말부터 급증하며 실질임대료는 이미 마이너스로 전환됐다.
3. 100만 평 폭탄의 배경: 을지로·광화문·중구·세운지구는 대규모 정비사업이 없던 노후 지역이었으나, 중심상업지역 용적률 상한을 기존 300% 미만에서 1,000% 이상으로 대폭 완화해 2031년까지 400만㎡(약 100만 평, 63빌딩 20개분)가 새로 공급된다. 강남(30~40만 평)이나 여의도 물량과는 비교가 안 되는 규모다.
4. PFV 구조의 취약성: CBD 신축 건물 다수는 프로젝트파이낸싱비히클(PFV) 방식으로, 시행사·땅주인·다수 금융기관이 지분 참여해 매각 차익을 노린다. 준공 전부터 선매각·임차인 마케팅이 동시에 진행되며, PF 만기 연장과 투자자 교체가 반복돼 사업이 지연되고 있다. 대표 사례로 43,000평 규모 G1 오피스(미래에셋자산운용 인수)와 르네스퀘어가 임차인 확보에 주력 중이다.
5. 미국 뉴욕의 오피스→주택 전환 정책: 1990년대 경기침체로 오피스 공실이 급증하자 재산세 감면으로 용도전환을 유도했으나(누적 감면 약 1조 5천억 원 논란으로 중단), 2022년 말부터 '어포더블 하우징' 조건(신축 물량 25% 이상 저렴주택 의무화)을 붙여 재개했다. 이를 '시티 오브 예스(City of Yes)' 정책으로 부르며, 60년 이전 건물만 대상이던 것을 1991년 이전 건물까지 확대했다(20:00경 언급, 90년대 정책 도입 배경).
6. 전환 사례와 한계: JP모건체이스가 쓰던 1969년 데이터센터 건물, AIG가 쓰던 1972년 오피스 등이 주거(펄하우스 등)로 성공 전환됐으나, 창문이 작은 건물은 벽 철거가 필요해 난이도가 높고, 최근 화이자 본사 건물에서는 철골 붕괴 위험 사고도 발생했다. 런던은 개별 화장실 설치가 어려워 기숙사형(공용 화장실·주방) 모델까지 검토 중이다.

03기술적 맥락

• 한국 오피스 개발은 재건축 아파트처럼 용적률 인센티브의 절반을 임대주택으로 환수하는 대신, '공개공지'(녹지·조형물 조성) 30% 안팎을 기부채납받는 방식이라 실질적 공공성이 낮다는 지적이 나온다.
• 한국에서 낡은 오피스를 주택으로 바꾸기 어려운 이유는 미국보다 규제가 많기 때문이다. 바닥난방 설치, 환기 기준, 에너지효율 페널티 부재(미국·유럽은 탄소배출 페널티가 있어 전환의 경제성이 생기지만 한국은 전기요금이 싸고 페널티가 약함) 등이 걸림돌이다.
• 오피스텔(상업용지에 지을 수 있는 준주거 상품) 공급은 과거 연 10만 호 수준에서 최근 연 수천 호로 급감해, CBD 주변 주거 대체재가 사실상 사라진 상태다.

04전략적 의미

• 오피스 시장이 보여준 사실은 "정치적 반대가 적은 영역(오피스)에서는 대규모 공급이 실제로 가능했다"는 점이다. 인허가 민원이 적은 오피스 재개발은 100만 평 규모의 공급을 실현했지만, 동일한 논리(용적률 완화)를 주거 지역에는 적용하지 못하고 있다는 게 출연자의 핵심 비판이다.
• 그린벨트 해제나 용산 개발 같은 '새 땅 확보'식 접근보다, 이미 검증된 오피스 재개발·용도전환 모델을 주거 공급에 응용하는 편이 현실적 대안이 될 수 있다.
• 정부가 재개발·재건축을 주저하는 이유는 정치적 임기 문제다. 활성화하면 멸실 기간 동안 전월세가 급등해 현직 임기 중 비난을 받지만, 공급 효과는 5~10년 뒤 다음 정권에서 나타나기 때문에 어느 정부도 적극적으로 나서지 않는다는 구조적 딜레마가 지적된다.

05핵심 워크플로우 또는 비교표

06활용 시나리오

1. 부동산 투자자의 공실 리스크 점검: CBD·을지로 일대 오피스 매입·임대 검토 시, 2028~2030년 대규모 준공 물량과 임차인 확보 경쟁을 감안해 렌트프리 조건과 우량임차인 쏠림 현상(양극화)을 사전에 반영해야 한다.
2. 정책 입안자의 벤치마킹 자료: 뉴욕의 '시티 오브 예스', 어포더블 하우징 의무 비율(25%), 재산세 감면 설계 등을 참고해 한국형 오피스-주택 전환 인센티브 체계를 설계할 수 있다.
3. 디벨로퍼의 리모델링 사업성 검토: 창문 크기, 건물 깊이(채광), 코어(엘리베이터·화장실) 위치 등 오피스 특유의 구조적 제약을 미리 진단해 전환 난이도와 비용을 가늠하는 데 활용 가능하다.
4. 실수요자의 주거 선택 판단: 오피스텔·소형 주택 공급 급감 추세와 다주택 규제로 인한 임대 시장 왜곡을 이해해, 전월세 시장의 구조적 공급 부족 리스크를 인지하고 매수·임차 시점을 판단하는 데 참고할 수 있다.

07현황 및 전망

• 2031년까지 서울 CBD에 63빌딩 20개 규모(약 100만 평) 오피스가 공급될 예정이나, 공사비 상승과 인허가 지연으로 당초 2028년이던 공급 폭탄 시점이 2030년 전후로 늦춰지는 중이다.
• 오피스 시장은 '플라이 투 퀄리티' 현상으로 양극화가 심화되고 있다. 우량 대기업은 신축 프라임 오피스로 이동하는 반면, 1인 소상공인 등은 밀려나 중간 계층이 사라지는 구조다.
• 미국은 코로나 이후 오피스 공실이 구조적으로 회복되지 않아 200개 이상의 용도전환 프로젝트가 진행 중이며, 한국도 유사한 공급 폭탄을 앞두고 있어 용도전환 논의가 시급하다는 것이 출연자의 진단이다.
• 다만 오피스를 주택으로 바꾸는 데는 바닥난방·환기 등 한국 특유의 기술적 난제가 있어, 미국보다 전환 난이도가 높다는 한계도 함께 제기된다.
• 재건축·재개발 정책 관련, 조합설립 동의율을 낮추는 최근 정책이 오히려 중도 이탈·분쟁을 늘려 사업 지연을 심화시킬 수 있다는 비판적 시각도 제시됐다.

08용어 사전