잘나가던 펀드매니저가 모텔 샀다가 눈물 쏙 뺀 사연 (더휴식 김준환 대표)

01핵심 개요

02핵심 내용 구조 — 개인 투자 실패담에서 사업으로

김준환 대표는 부동산 펀드매니저와 리테일 개발 경력을 쌓다가, 운영업(독서실·스터디카페)을 하던 대학 후배(공동창업자 신혁 대표)가 모텔을 산 것을 보고 흥미를 느껴 2018년경 약 20억원짜리 모텔에 개인 투자를 시작했다. 이후 세 채 정도를 개인 투자로 사들였으나 △시공사가 배관 공사를 하지 않고 잔금을 받은 뒤 폐업 △직원이 자주 그만둬 후배가 직접 청소·프런트를 봄 △손님 간 폭행 사건으로 참고인 조사 △파견 메이드가 위조 비자 불법체류자로 드러나는 등 예상 못한 문제를 연달아 겪었다. 운영을 맡길 전문 업체를 찾아도 계약 후 잠적하거나 술 취해 전화하는 등 시장 자체가 신뢰할 만한 대형 사업자 없이 파편화된 개인사업자 위주였다는 것이 창업의 직접 계기가 됐다.

03전략적 의미 — '안온' 브랜드의 차별화 전략

기존 모텔은 화려한 네온사인과 인테리어에 돈을 쓰는 방식이었지만, 안온은 인테리어에 힘을 빼고 심플한 도배·마감으로 비용을 줄이는 대신 객실 안에 다도·요가·골프룸 같은 20~30대 타깃 콘텐츠를 넣어 객단가를 5,000~1만원 올렸다. 판매 채널도 목적별로 분리해(여행은 야놀자·여기어때형 앱, 급박한 당일 투숙은 지도 검색형 채널) 노출을 다변화했고, 콘텐츠를 즐기는 실사용 사진을 마케팅에 적극 활용했다. 포지셔닝은 '모텔보다 낫고 표준 호텔보다 저렴한' 중간지대로, 법인카드 한도(10만원 내외)에 걸리는 비즈니스 출장객과 외국인 관광객을 동시에 흡수한다. IT 측면에서는 무인 키오스크·야간 무인관제·신분증 인증(미성년자 차단)·화재 대응 체계를 지역별 관제실로 통합해 오너의 야간 상주 부담을 없앴다.

04활용 시나리오 — 강남 다세대 건물의 호스텔 전환

6층 규모 다세대 건물(원룸 18개, 월세 100만~120만원, 풀가동 시 월세 총액 약 2천만원)을 매입가 자기자본 약 35억원을 들여 호스텔로 용도변경한 결과, 객실당 1박 3만5천~4만원을 받아 지난달 매출 1억2천만원을 기록했다(순이익률 약 60%, 대실 없이 숙박 전용이라 청소인력 상주 불필요). 지방 상권에서는 숙박(6~7만원)에 대실(3만원)을 더해 하루 최대 10만원, 가동률 약 80% 가정 시 월 약 240만원 매출로 계산되며, 인근 오피스텔 월세 70만원보다 수익이 크게 앞선다는 계산을 제시한다. 용도변경 시 회사 몫이 가장 크게 남는 단일 항목은 없고, 시공·운영·IT를 아우르는 밸류체인 전체에서 규모의 경제(청소 인력 공동 활용, 비품 공동구매, 영선팀 상시 가동)로 이익이 작년부터 본격적으로 커졌다고 설명한다.

05현황 및 전망

서울은 작년 외국인 관광객 약 1,900만명, 올해는 20% 이상 늘어 약 2,300만명에 이를 전망인 반면 코로나 시기 폐업한 대형 호텔(밀레니엄힐튼, 르메르디앙 등) 공급은 회복되지 않아 초과수요 상태다. 지방은 전국 숙박시설 수가 10년 전 약 3만개에서 현재 2만개 초반까지 줄었는데, 신축 부지에 모텔을 짓는 것이 경제성이 없어 노후 모텔만 계속 감소하는 반면 미혼율 상승으로 수요는 유지·증가해 가동률이 높아지는 구조다. 다만 규제는 이원화돼 있어 모텔(일반숙박시설, 공중위생관리법·지자체 위생과 관할)은 호텔·호스텔(관광숙박시설, 관광진흥법·문화체육관광부 관할)과 달리 외국인 고용 비자나 관광진흥기금 대출을 받을 수 없다. 2026년 2월 정부 국가관광전략회의에서 이 통합 논의가 있었다고 언급하며, 스프링클러 등 안전시설 개선을 뒷받침할 제도적 인센티브 필요성을 지적한다.

06용어 사전

07딥링크

• 모텔 개인 투자 실패담: 시공사기·직원 이탈·불법체류 메이드
• 시장이 파편화된 개인사업자 위주라 전문가 팀을 찾아 창업까지
• 다도·요가·골프룸 콘텐츠로 객단가 올린 '안온' 전략
• 강남 다세대 18실 건물, 월세 2천만원→매출 1억2천만원 사례
• 호스텔 용도변경 인허가 요건(접도 8m/4m, 학교 거리)