공장 밀고 아파트 짓기 둔촌주공보다 어렵다 (언더스탠딩 장순원 기자)

01핵심 개요

02핵심 내용 구조

준공업지역이란

• 공장에 주거·상업·업무 기능이 보완적으로 갖춰진 지역. 서울 전체 면적의 약 3%, 서남권에 약 80% 집중(구로·영등포·문래동·성수 등).
• 1960~70년대 약 87㎢에서 현재 약 20㎢로 축소. 2021년 기준 준공업지역 건축물 중 실제 공장·창고 용도는 25% 미만, 50% 이상이 주거형.

개발 여력과 규제

• 법적 상한 용적률 400%이나 실제 평균 용적률은 약 187%로 상향 여지 큼. 지가가 상대적으로 싸 도심 주택 공급 논의 때마다 후보로 거론.
• 산업시설 의무 설치 규제: 기존 공장 면적 비율에 따라 아파트만 짓지 못하고 약 30%는 지식산업센터 등 산업시설을 지어야 함(수도권 공장 총량제와 연계).

정비사업이 안 되는 이유

• 문래동 사례처럼 지식산업센터 과잉·공실 우려로 시공사가 기피(미분양 리스크). 분양가도 아파트보다 낮아 사업성 저하.
• 이해관계 복잡: 평균 약 20평 영세 토지주 + 대다수 세입 공장주(물레동 90%+ 세입자). 10년 초과 영업자는 계약갱신 보호 밖이라 명도·영업손실·대체부지 보상 갈등이 큼(청계천 사례 연상).

규제 완화와 성공 사례

• 오세훈 시장 취임 후 상한 용적률 250%→400%로 완화. 양평동 신동아 아파트는 400% 전환으로 세대당 약 1억 원 비용 절감, 정비계획 통과·2029년 착공 예정.
• 다만 이는 이미 주택지구로 지정된 재건축 케이스로, 공장·주거 혼재 재개발과는 결이 다름.

임대주택 기부채납 구조

• 기준 용적률까지는 무상, 허용 용적률은 친환경 설계 등 조건. 250%→400% 구간은 절반가량을 임대주택으로 공급(사실상 토지 지분 환수).
• 세입 공장 월세는 2022년 20평 기준 약 100만 원에서 최근 약 150만 원으로 50%+ 상승, 젠트리피케이션 압력 동반.

03시장·거시 맥락

• 중앙정부는 준공업지역 용도 전환·공공 주도(LH·SH가 빈땅 매입 후 개발) 방향, 오세훈 시장은 규제 완화 후 민간 주도 방향으로 입장 차.
• 해외 사례: 일본 도쿄 기타카미야(용적률 이전·공공 임시거처), 스페인 바르셀로나 22@(토지 30% 기부·용적률 70% 상향, 20년+ 장기 계획).

04투자 전략·체크포인트

• (정보 제공 목적, 투자 조언 아님) 준공업지역 개발은 규제·이해관계로 최소 10년 이상 걸리는 롱텀 사업. 3~4년 내 집값 안정 효과는 기대하기 어려움.
• 서울시가 산업시설을 남길지(일자리·세수) vs 주택난 해결을 우선할지 결정이 핵심 변수. 리스트 발표→흐지부지 반복 패턴 주의.

05활용 시나리오

• 도심 주택 공급 정책·부동산 이슈를 볼 때 준공업지역의 구조적 제약(산업시설 의무, 명도 난이도, 용적률 규제)을 이해하는 배경 지식으로 활용.
• 재건축(주택지구)과 재개발(공장 혼재)의 난이도 차이를 구분해 사업성·타임라인을 판단하는 프레임으로 참고.

06현황 및 전망

• 준공업지역 정비사업 약 32곳에서 약 2.7만 세대(멸실분 제외 순증 약 1.5만) 추진 중이나, 산업시설 규제·이해관계로 진행은 더딤.
• 4~5년짜리 임기 중심 정책 구조상 장기 프로젝트가 방치되기 쉬워 '구호로 끝날' 우려. 긴 호흡의 정책 실명제·타임라인 필요성을 제기.

07용어 사전