한강 위에 집을 짓자? — 토지비 0을 향한 도시 공간 재발견 (언더스탠딩)

01핵심 개요

02핵심 내용 구조 — 세 가지 유형

발표는 국내외 사례를 세 유형으로 묶어 설명한다. 첫째 옮기는 집은 유효 수면·공터에 임시로 점유해 토지매입비를 없애는 방식으로, 재건축 대기 기간의 팝업 주택처럼 쓴다. 둘째 상부 적층형은 도로·차고지·철도부지 같은 기존 인프라 상부에 지분을 얻어 콤팩트시티를 올리는 입체 개발이다. 셋째 가치 전형은 개발이 막힌 부지에 남은 용적률을 다른 곳으로 이전·거래해 수익을 창출하는 결합개발이다. 세 축 모두 "토지를 소유·매입하지 않고 공간을 확보한다"는 공통 논리로 관통된다.

03기술적 맥락 — 모듈러(OSC)가 가능케 한 것

옮기고 쌓는 집을 현실화한 기반은 오프사이트 컨스트럭션(OSC)이다. 공장에서 약 80%를 사전 제작하고 현장에서는 조립만 한다("건물도 자동차가 되고 있다"). 세종 6-3생활권 LH 모듈러 주택은 약 400가구를 100일 미만에 적층했고, 모듈 하나 조립에 약 30분이 걸린다. 장점은 공기 단축, 민원 감소, 균일한 품질, 현장 안전, 그리고 해체·재조립·이동으로 자재를 재활용할 수 있다는 점이다. 단점은 RC(현장 타설) 대비 아직 약 30% 비싸다는 것 — 다만 빠른 시공에 따른 금융비용 절감과 규모의 경제로 상쇄될 여지가 있다. 목조 OSC는 경량이라 하중 문제에 유리하고 건설 단계 탄소까지 줄인다.

04전략적 의미 — 토지비를 0으로

서울 신규 주택의 약 80%는 재개발·재건축에 의존하는데, 정비사업은 최소 50년 주기에 평균 약 18년이 걸려 지금의 가격 급등을 제때 풀지 못한다. 그래서 연구원이 던진 속내는 "토지비를 0으로 만들어 보자"는 상상력이다. 도로·차고지·철도부지·수면 등 소유하지 않아도 되는 공간을 점유·적층·거래하면, 분양가의 대부분을 차지하는 토지비를 덜어 접근 가능한 가격으로 공급할 여지가 생긴다. 핵심은 값을 모두 입주자에게 몰아주자는 게 아니라, 개발 편익을 주변 주민·공공과 공유·환수하는 시스템을 함께 설계하는 것이다.

05핵심 사례·방법론

06한강 부유식 — 기술이 아니라 제도가 관문

네덜란드 워터부르트(IJburg, 약 75세대)는 방조제로 만든 잔잔한 내수면(파도 없음)에 지었고, 수면에 지번을 부여해 임대·매매하는 물구획 제도가 뒷받침한다. 반면 한강은 하천이라 유수·수위 변화·홍수가 있다 — 그래도 기둥(엘리베이터식 부유)·데크로 기술적 대응은 가능하다. 진짜 장벽은 제도와 수용성이다. 하천 점용허가는 부속시설(선착장 등)에만 났을 뿐 주거 용도 허가 전례가 없고, 고수부지는 공원으로 지정돼 용도 변경에 도시계획 심의·주민 의견 청취가 필요하다. 여기에 조망권·러너 등 시민 반발이 겹친다. 부산이 2030엑스포 준비 중 UN-Habitat와 추진한 부유식 해상도시 '오셔닉스'는 결국 무산됐다.

07현황 및 전망 — XY에서 Z축으로

서울 평균 용적률은 약 145%로 런던 등보다 낮아 조정 여지가 있으나, 재건축 시 용적률을 서류로 쉽게 올려주는 현실은 "규제가 실체가 있었나"라는 의문을 낳는다. 한계는 상하수도·전기·교통혼잡 등 기반시설 용량이며, 이를 검증하지 않은 무한 상향은 주거 경쟁력을 해친다. 정비가 잘될수록 전세 이주수요가 폭증해 저소득층이 서울을 떠나는 딜레마도 있어, 통합재건축·유효공간 임시거주 같은 대안이 필요하다. 메시지는 급진적 제도 변경보다 성공 사례를 쌓아 인식을 바꾸는 것 — 땅을 2차원이 아니라 3차원과 시간제로 다시 보자는 제안이다.

08용어 사전